Visto :
Visto que el Reglamento de Zonificación y Subdivisión de la Tierra, y el de Edificación (Ordenanza 903bis/76) que constituyen el Plan Regulador de la Ciudad, son las normas vigentes que reglamentan el uso del suelo y el desarrollo físico de las edificaciones.-
Que a dicho Plan, se han incorporado disposiciones reglamentarias en lo que hace al uso del suelo, pero se han mantenido inalterables, las escasas herramientas que definen la morfología urbana.
Considerando :
Y considerando que se han incrementado los índices de construcción en los últimos dos años, en particular en el área central de la ciudad.-
Que el Reglamento de Edificación cuenta con parámetros obsoletos e inapropiados para preservar el medio ambiente urbano.-
Que se han multiplicado con ritmo sostenido, la demanda de viviendas y oficinas en área céntrica, por razones de infraestructura, seguridad y funcionalidad.-
Que constituyendo la ciudad un organismo de estructura cambiante a partir de las necesidades que su permanente desarrollo impone, es imprescindible contar con disposiciones actualizadas que brindan respuesta a la armonía que debe existir entre las reglamentaciones y los requerimientos de la comunidad, hasta tanto finalice la redacción del nuevo Código Urbano en estudio.-
Que la puesta en vigencia de nuevos parámetros, permitiría la verificación en el uso con anterioridad a la finalización del Código Urbano, admitiendo eventualmente algún ajuste de los indicadores reglamentarios.-
Por ello, el Concejo Municipal de Venado Tuerto, reunido en la Sala de Sesiones y en uso de sus facultades y atribuciones, ha sancionado la presente Ordenanza Nº 3137/04, a los treinta días del mes de junio del año dos mil cuatro.
ANEXO TECNICO: MORFOLOGIA URBANA
1.1. Morfología Urbana
La morfología urbana estará condicionada por las normas generales sobre "densidad poblacional", FOS, FOT, "altura máxima", "iluminación y ventilación" y "privacidad" que se determinan en este Anexo y que integrará el futuro Código Urbano.-
1.2. Densidad Poblacional
A los efectos de determinar la cantidad potencial de habitantes, el mínimo computable será de cuatro (4) personas por parcela.-
Parámetro urbano que será puesto en vigencia simultáneamente con el nuevo Código.-
1.3. Factor de Ocupación del Suelo (FOS)
Es la relación entre la superficie máxima del suelo ocupada por el edificio y la superficie de la parcela.
Para el cálculo del FOS se considerará la proyección horizontal dentro del predio, de toda la superficie construida o construible.-
1.4. Factor de Ocupación Total (FOT)
Es el coeficiente que debe multiplicarse por la superficie total de cada parcela para obtener la superficie cubierta máxima edificable en ella.-
Para el cálculo del FOT se descontará:
- La superficie de aleros y balcones abiertos en tres (3) de sus lados que no superen el 10% de la superficie máxima construible;
- La superficie de locales no habitables ubicados en sótanos y semisótanos que no supere el 20% de la superficie máxima construible.-
1.5. Altura Máxima (HMx)
Por sobre los valores de HMx. establecidos en este anexo, solo podrá construirse locales auxiliares (salidas de escalera), lavaderos y cuarto de máquinas, tanques de agua, elementos accesorios o servicos propios del edificio.) que no superen el 10% de la superficie máxima construible.-
Dichas construcciones deberán retirarse como mínimo 4 m. de la línea de edificación de perímetro libre y no superarán una altura de 3 m. por sobre el nivel de la HMx.
1.6. Iluminación, ventilación y privacidad
Las condiciones de iluminación, ventilación y privacidad se garantizarán de acuerdo a lo que se establece en los puntos subsiguientes.-
1.7. Espacio Urbano
Se considera espacio urbano al constituido por:
- espacio de vía pública comprendido entre líneas municipales.-
- retiros de frente obligatorios o voluntarios.-
- el centro de manzana no ocupada.-
- retiros laterales de primera.-
-
1.8. Centro Libre de Manzana (CLM)
a) Se considera CLM al espacio interno que resulte del trazado de líneas paralelas a las líneas municipales a un tercio de las profundidades promedio de la manzana.-
- En zonas C1, C2 y C.2.1. la ocupación para usos comerciales totalmente inocuos, hasta un 80% del CLM y hasta una altura de 4 m.
Las superficies mencionadas se computan a los efectos del FOS y FOT.
1.9. Retiro de Fondo (RFo)
Las parcelas que no resulten afectadas total o parcialmente (por lo menos el 10% de la superficie de la parcela) por el C.L.M., se verán afectadas con los retiros de fondo, que es la línea paralela en toda su longitud, a los límites del fondo de la parcela que limita el volumen edificable.-
Se clasificarán de la siguiente manera:
- De Primera: si en todo el ancho del predio, su profundidad no es inferior a 4 m. ni a la mitad de las edificaciones linderas.-
- De Segunda: si no cumple los requisitos de los Riesgos de Fondo de Primera, pero su ancho no es inferior a 3 m. en toda su longitud.-
En los terrenos de esquina, el espacio resultante de la aplicación de la línea de retiro de fondo, correspondiente al lado mayor de la parcela, podrá tomar dos posiciones: perpendicular o paralelo al lado mayor.-
-en zonas C1, C2 y C.2.1. la ocupación para usos comerciales totalmente inocuos, hasta un 50% del RFo. y hasta una altura de 4 m.
las superficies mencionadas se computan a los efectos del FOS y FOT.-
1.10. Retiros Laterales (RLa)
Los retiros laterales (RLa) se clasificarán de la siguiente manera:
- De Primera: sí en toda su longitud, su ancho no es inferior a 4 m. o ¼ m de la altura de las edificaciones linderas.-
- De Segunda: si no cumple los requisitos establecidos para los Retiros Laterales de Primera, pero su ancho no es inferior a 2 m. en toda su longitud.-
-
1.11. Patios entre bloques (PB1)
Los PB1. se clasificarán de la siguiente manera:
- De Primera: si su ancho no es menor al ancho de la parcela descontándole 1,50 m. y su profundidad no es menor a 9 m. ni a la semisuma de las alturas de los bloques que separa.-
- De Segunda: si su ancho no es menor al ancho de la parcela descontándole 1,50 m. y su profundidad no es menor a 4 m. ni a la mitad de la semisuma de las alturas de los bloques que separa.-
1.12. Patios Comunes (Pco.)
Los Pco. se clasificarán de la siguiente manera:
De Primera: si sus lados no son menores a 4 m. ni a la mitad de la semisuma de alturas de las edificaciones que lo rodean, y si su superficie no es menor a 16 m2.-
De Segunda: si sus lados no son inferiores a 3 m., su superficie no es inferior a 12 m2 ni a un cuarto (1/4) de la semisuma de las alturas de las edificaciones que lo rodean.-
1.12.1 Espacios Apendiculares
Los espacios apendiculares descubiertos que abran al espacio urbano, a retiros y a patios, podrán ser utilizados a los efectos de la iluminación y ventilación de locales, siempre que la abertura de unión sea igual o mayor que el doble de su profundidad.-
1.13. Normas sobre retiros y patios
a) Para el cómputo de sus dimensiones, se excluirá la proyección horizontal de cualquier tipo de voladizos sobre los mismos, con excepción de los retiros de frente o los de fondo y laterales, siempre que no excedan 0,50 m. de profundidad.-
b) No podrán cubrirse con elementos fijos ni con elementos corredizos que disminuyan las superficies mínimas exigidas.-
c) En el caso de los patios, podrán dividirse con cercas internas de 1,80 m. de altura máxima, siempre que cada uno de los sectores resultantes tenga una superficie no inferior al 50% de la superficie mínima exigida.-
d) Deberá preverse acceso franco para su limpieza.-
1.14. Requerimientos de iluminación y ventilación
Las aperturas para iluminación y ventilación exigidas por el Código de Edificación podrán abrir a los espacios que se detallan en el siguiente cuadro:
Cant. Unid. Funciona Tipo de local A espacio urbano A RFo 1º
A RB1 1º A Pco.1º
A OB1 2º A Rfo 2º
A Rla. 2º
A Pco.2º
U.F. única p/plta. 1º y 3º SI SI SI NO
Más de 1 U.F. 1º y 3º SI SI NO NO
Una o más U.F. Otros
tipos SI SI SI NO
1.15. Determinación de alturas máximas edificables (HMx):
En los distritos C.1., C.2., C.2.1., R1 y R2 la altura máxima edificable sobre línea de edificación será el equivalente a P.B. y tres pisos o 13 m., con parapeto de azotea incluido.-
En los distritos C.1., C.2. y R.1. se podrá aumentar la altura de la construcción entre medianeras, un piso por cada 4 m. de retiro de frente con respecto a la línea de edificación, con un máximo de PB y cinco (5) pisos o 18,5 m., con parapeto de azotea incluido.-
Determinándose así, una envolvente que junto a los otros parámetros de la morfología urbana mencionados, define las limitaciones de los edificios entre medianeras.-
1.16. Indicadores por zona
Zonas: C.2. - R.1 = FOS:0.6 FOT: 3
R.2. y C.2.1. = FOS:0.6 FOT: 2
C.1 = FOS: 0.8 FOT: 2
1.17. Edificios de Perímetro Libre
En los distritos C.1., C.2. y R.1. podrán construirse edificios de mayor altura que la establecida para edificios entre medianeras, siempre que los mismos, sean de perímetro libre (por lo menos por encima de la altura máxima para edificios entre medianeras) (basamento).-
Además del cumplimiento de los indicadores urbanísticos propios de la morfología establecidos en el presente anexo, tendrán como límites de su volumetría, 8,00 m. de retiro de la línea de edificación, 4,00 m. de retiro con respecto de las líneas de C.L.M. o Rfo., un ángulo de 60º con vértice en la L.M. de la vereda de opuesta a la de la parcela y un plano horizontal a 45.00 m. como máximo altura (HMx).-
1.18. Incrementos de FOT y Densidad
Por sobre los valores máximos de FOT y Densidad determinados para estas zonas, se establecen los incrementos o premios que se indican a continuación. Estos incrementos en conjunto no podrán superar el 40% de los valores máximos establecidos:
Por ancho de parcela: a partir de 12.00 m., 2% de aumento por cada metro en más de incremento en el ancho del lote, hasta un máximo del 10%.-
Por edificación retirada: voluntariamente más allá de la línea de retiro de frente correspondiente, 3% por cada metro de retiro, con un máximo de 10%.-
Por menor superficie de suelo ocupada: que la resultante del FOS máximo establecido para la zona, el aumento del FOT será proporcional a la reducción, con un máximo del 10%.-
Por espacio libre en planta baja, de uso público, al frente, será medido desde la línea municipal hasta el eje de dicho espacio, 2 % por cada metro, con un máximo de 10% y con un retiro mínimo de 5 m.
Estos incrementos son aplicables solamente en distritos C.2. y R.1..-
1.19. Predios para P.H.
Los predios que se utilicen para edificios en propiedad horizontal, deberán construirse sobre parcela única, o se realizará mensura de unificación de lotes.
1.20. Edificios sobre predios de más de 1.500 m2
Todo emprendimiento de edificación, dentro del área urbana, sobre predios con superficie mayor a 1.500 m2 deberá someterse a un estadio de impacto urbano ambiental a través de un anteproyecto del mismo, que determine si las Normas Urbanísticas en vigencia, son las adecuadas para su situación.-
1.21. Recomposición de L.M.
Los edificios ubicados en parcelas pertenecientes a los distritos C.1., C.2., C.2.1. y R.1., cuyo volumen edificado se encuentra retirado de la L.M. más de 3.00 m., deberá recomponer la línea de edificación, por lo menos en planta baja, materializando con elementos arquitectónicos autorizados por la oficina técnica competente.-
Quedan exceptuadas las construcciones de viviendas unifamiliares.-
1.22. Tratamiento de muros medianeros
En los distritos C.1., C.2., C.2.1. y R.1. las edificaciones que superen las alturas de sus linderos y/o estén retiradas de la línea de edificación, deberán proyectar, y presentar en la Dirección de Obras Privadas, el tratamiento de muros privativo y/o medianeros.-
1.23. Estudio de suelos
Toda construcción que supere la altura correspondiente a PB y tres pisos, requiere la presentación ante la Dirección de Obras Privadas, de un estudio de suelos de la parcela, firmado por profesional habilitado para tal fin.-
Promulga a : Decreto Nº 119/04